Sốt đất theo tin đồn: Vay tiền tỷ ôm đất và bài học 'chôn vốn' đắng ngắt

Cuối năm 2021, anh Hưng và chị Nga, một cặp vợ chồng trẻ mới cưới, vẫn còn lâng lâng trong niềm hạnh phúc. Họ có trong tay 500 triệu đồng tiền mừng cưới, một con số mà nhiều người mơ ước để bắt đầu cuộc sống. Nhưng thay vì một kế hoạch an toàn, họ quyết định "chơi lớn". Tin đồn về việc huyện vùng ven nơi họ sinh sống sắp sáp nhập lên thành phố được rót vào tai mỗi ngày. "Chắc chắn 100%", "tin nội bộ từ sếp trên tỉnh", "giờ không vào là mất cơ hội cả đời" - những lời của tay môi giới quen mặt cứ như mật ngọt, rót thẳng vào khát khao đổi đời của đôi vợ chồng son.

Cảm giác "chậm chân là mất hết" len lỏi trong từng bữa ăn, giấc ngủ. Họ thấy hàng xóm, bạn bè khoe chốt lời vài trăm triệu chỉ sau vài tuần. Nỗi sợ bị bỏ lại phía sau lớn dần. Thế là họ quyết định, gom hết 500 triệu và vay thêm gia đình, bạn bè đúng 1 tỷ đồng để ôm một lô đất 100m2 với giá 1.5 tỷ, cái giá mà chỉ 2 tháng trước đó chỉ khoảng 800 triệu. Những ngày đầu tiên thật phấn khích. Cứ vài hôm, môi giới lại gọi điện thông báo: "Giá lên 1.6 tỷ rồi anh chị ơi!", "Có người trả 1.7 tỷ, mình bán không?". Họ từ chối, bởi niềm tin "sẽ còn lên nữa, lên đến 3-4 tỷ khi có quyết định chính thức".

Nhưng rồi, quyết định chính thức được công bố. Huyện của họ chỉ được lên thị xã, và khu đất họ mua không nằm trong vùng quy hoạch trung tâm như tin đồn. Bong bóng xì hơi nhanh như cách nó được thổi phồng. Những cuộc gọi báo giá biến mất, thay vào đó là sự im lặng đáng sợ. Thị trường đóng băng. Lô đất họ mua với giá 1.5 tỷ giờ rao 1.2 tỷ cũng không một ai hỏi. Anh Hưng và chị Nga từ hy vọng đổi đời bỗng chốc "ôm" một mảnh đất không có tính thanh khoản và khoản nợ 1 tỷ đồng kèm theo áp lực trả lãi hàng tháng. Đó là một bài học đầu tư thua lỗ đắng ngắt, một cái giá quá đắt cho việc đặt niềm tin vào những lời thì thầm vô căn cứ.

Sức hấp dẫn của lối tắt: Vì sao chúng ta dễ dàng tin vào những lời đường mật?

Câu chuyện của anh Hưng và chị Nga không phải là cá biệt. Rất nhiều nhà đầu tư mới, đặc biệt là các bạn trẻ, nhân viên văn phòng, đã rơi vào những cạm bẫy sốt đất ảo tương tự. Tại sao những tin đồn lại có sức mạnh ma thuật đến vậy? Đó là vì chúng được thiết kế để đánh thẳng vào những điểm yếu tâm lý sâu thẳm nhất của con người.

Nỗi sợ thành người ngoài cuộc

Đây chính là tâm lý FOMO (Fear Of Missing Out) - nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội. Khi bạn thấy những người xung quanh mình dường như đang giàu lên nhanh chóng từ đất đai, một cảm giác bứt rứt, lo lắng sẽ xuất hiện. Bạn sợ rằng nếu không hành động ngay, mình sẽ mãi mãi bị tụt lại phía sau. Các đội nhóm đầu cơ và môi giới rất giỏi trong việc khai thác tâm lý này. Họ tạo ra một không khí khẩn trương, sôi động giả tạo, khiến bạn cảm thấy "cả thế giới đang mua, chỉ có mình đứng ngoài". Áp lực này làm lu mờ lý trí, khiến bạn vội vàng ra quyết định mà chưa kịp tìm hiểu kỹ.

Giấc mơ đổi đời sau một đêm

Con đường làm giàu chân chính từ tích lũy, lao động và đầu tư kiến thức thường dài và cần sự kiên nhẫn. Trong khi đó, các tin đồn sốt đất vẽ ra một viễn cảnh quá hấp dẫn: chỉ cần một quyết định đúng thời điểm, bạn có thể nhân đôi, nhân ba tài sản trong vài tháng. Lối tắt này hấp dẫn hơn con đường dài rất nhiều. Nó đánh vào lòng tham và mong muốn làm giàu nhanh của con người, khiến chúng ta sẵn sàng bỏ qua những tín hiệu rủi ro rõ ràng để chạy theo một "cơ hội ngàn năm có một" không có thật.

Khi đám đông trở thành chân lý

Hiệu ứng đám đông là một trong những cái bẫy tâm lý nguy hiểm nhất. Khi bạn thấy nhiều người cùng tin vào một điều gì đó, cùng đổ xô đi mua một khu vực nào đó, bạn sẽ có xu hướng tin rằng điều đó là đúng. "Không thể nào nhiều người sai như vậy được" - suy nghĩ này tự trấn an bạn và hợp lý hóa cho quyết định xuống tiền. Nhưng trong các cơn sốt đất theo tin đồn, đám đông thường không phải là những nhà đầu tư thông thái, mà phần lớn là những người bị dẫn dắt, những nhà đầu tư F0 giống như bạn, và cả những "chân gỗ" được cài cắm để tạo hiệu ứng.

Vở kịch mang tên "sốt đất ảo": Bốn hồi quen thuộc đẩy bạn vào tròng

Một cơn sốt đất ảo không tự nhiên sinh ra. Nó là kết quả của một kịch bản được dàn dựng công phu bởi các nhóm lợi ích, "cá mập" và đội ngũ môi giới. Kịch bản này thường diễn ra qua 4 hồi quen thuộc.

Hồi 1: Tung mồi câu bằng những tin tức "rò rỉ"

Mọi chuyện bắt đầu bằng việc một thông tin "mật" được tung ra. Thông tin này thường nửa thật nửa giả, dựa trên một đề xuất, một chủ trương sơ bộ nào đó chưa được phê duyệt chính thức. Ví dụ: "Sắp có tập đoàn lớn về làm khu công nghiệp", "Huyện này sắp lên quận", "Con đường cao tốc sẽ chạy qua đây"... Những thông tin này được lan truyền qua các hội nhóm Zalo, Facebook, qua các quán cà phê, và qua lời của những môi giới "thân tín". Mục đích là tạo ra một câu chuyện hấp dẫn, một lý do để giá đất tăng trong tương lai.

Hồi 2: Sân khấu đông dần với những "diễn viên" quần chúng

Sau khi tin mồi được tung ra, các nhóm đầu cơ và môi giới bắt đầu "tạo sóng". Họ sử dụng các "chân gỗ" (người của mình) để thực hiện các giao dịch mồi với nhau. Họ liên tục đặt cọc rồi bán lại cho nhau với giá cao hơn chỉ trong vài ngày. Cảnh tượng mua bán tấp nập, xe cộ đông đúc, các văn phòng nhà đất mọc lên như nấm được cố tình tạo ra. Điều này tạo ra một bằng chứng sống động rằng thị trường đang rất "nóng", giá đang tăng từng ngày, củng cố thêm cho tin đồn ban đầu và kích hoạt tâm lý FOMO của các nhà đầu tư bên ngoài.

Hồi 3: Màn cao trào - "Cá con" lao vào, "cá mập" xả hàng

Đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư F0, những người bị hấp dẫn bởi lợi nhuận và sự sôi động, bắt đầu không thể ngồi yên. Họ dùng tiền tiết kiệm, thậm chí vay mượn để lao vào thị trường với hy vọng kiếm lời nhanh. Khi lượng người mua đủ đông và giá đã được đẩy lên đỉnh điểm, đây chính là lúc những "cá mập" - những người tạo ra cuộc chơi - bắt đầu âm thầm xả hàng. Họ bán ra số lượng lớn đất đã gom từ lúc giá còn rẻ, thu về lợi nhuận khổng lồ và từ từ rút khỏi thị trường.

Hồi 4: Vãn tuồng - Chợt nhận ra chỉ còn mình bạn trên sân khấu

Khi "cá mập" đã rút đi, nguồn cung đột ngột tăng lên trong khi lực cầu thực không có. Cùng lúc đó, thông tin quy hoạch chính thức được công bố (thường không giống như tin đồn) hoặc tin đồn tự chìm xuống vì không có cơ sở. Bong bóng vỡ. Thị trường đột ngột mất thanh khoản, rơi vào trạng thái đóng băng. Những người mua cuối cùng, những nhà đầu tư F0 vào ở giai đoạn cao trào, chính là những người "ôm bom". Họ bị kẹt lại với những lô đất giá cao ngất ngưởng mà không thể bán cho ai, đối mặt với gánh nặng nợ nần và một bài học đầu tư thua lỗ cay đắng.

Xây dựng "hệ miễn dịch" cá nhân trước bão tin đồn

Để không trở thành nạn nhân trong vở kịch trên, bạn cần trang bị cho mình một "tấm khiên" vững chắc, một hệ miễn dịch đủ mạnh để phân biệt đâu là cơ hội thực sự, đâu là cạm bẫy sốt đất ảo. Hệ miễn dịch này được xây dựng từ 4 lớp bảo vệ cốt lõi.

Lớp 1 - Truy vết dòng chảy thông tin: Tin này từ đâu mà ra?

Trước bất kỳ thông tin nào, câu hỏi đầu tiên bạn phải đặt ra là: "Ai nói? Nguồn tin từ đâu?". Hãy học cách phân biệt giữa tin "hành lang", tin "vỉa hè" và thông tin chính thống.

• Tin không đáng tin cậy: Lời nói từ môi giới, các bài đăng trên mạng xã hội không rõ nguồn, tin nhắn trong các hội nhóm Zalo, lời "rỉ tai" từ một người tự xưng là "có quan hệ".
• Tin chính thống: Các văn bản có dấu đỏ, số hiệu, ngày tháng ban hành rõ ràng từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND tỉnh/thành phố, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường). Các thông tin được đăng tải công khai trên cổng thông tin điện tử của chính phủ, của tỉnh hoặc trên các tờ báo chính thống, uy tín.

Một tin đồn dù hấp dẫn đến mấy cũng chỉ là tin đồn nếu nó không được xác thực bằng văn bản chính thống.

Lớp 2 - Soi chiếu pháp lý: "Sổ đỏ" và văn bản quy hoạch nói lên điều gì?

Lời nói có thể bay đi, nhưng giấy tờ thì ở lại. Đây là bước quan trọng nhất để kiểm tra quy hoạch đất đai. Đừng bao giờ tin vào "bản đồ quy hoạch" do môi giới cung cấp. Hãy tự mình kiểm chứng:

• Đến UBND xã/phường nơi có đất: Đây là nơi đầu tiên bạn có thể hỏi thông tin về quy hoạch sử dụng đất chi tiết (quy hoạch 1/500). Cán bộ địa chính xã có trách nhiệm cung cấp thông tin này cho người dân.
• Đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận: Đây là cơ quan quản lý đất đai trực tiếp. Bạn có thể nộp yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất (dựa trên thông tin sổ đỏ) để biết chính xác nó có nằm trong diện quy hoạch làm đường, công viên, công trình công cộng... hay không.
• Kiểm tra tính thật giả của văn bản: Một văn bản thật phải có số hiệu, ngày ban hành, chữ ký và con dấu của người có thẩm quyền. Hãy cảnh giác với các văn bản scan mờ nhạt, không có dấu đỏ hoặc có dấu hiệu chỉnh sửa.

Lớp 3 - Định giá bằng lý trí: Nếu không có tin đồn, mảnh đất này có gì?

Hãy tạm thời gạt tin đồn sang một bên và đánh giá giá trị thực của mảnh đất. Giá trị thực đến từ những yếu tố hữu hình, có thể khai thác được ngay hoặc trong tương lai gần, chứ không phải từ một lời hứa hẹn xa vời.

• Vị trí và kết nối: Mảnh đất có gần khu dân cư hiện hữu không? Đường vào có thuận tiện không? Mất bao lâu để đi đến các tiện ích cơ bản như chợ, trường học, bệnh viện?
• Hạ tầng hiện hữu: Điện, nước, hệ thống thoát nước đã có chưa? Hay chỉ là một bãi đất trống không, hạ tầng còn trên giấy?
• Nhu cầu thực: Khu vực này có người dân ở thực không? Có tiềm năng cho thuê, kinh doanh, xây nhà ở ngay được không? Hay nó chỉ là một khu vực "đầu cơ", toàn đất trống chờ tăng giá?

Một mảnh đất có giá trị thực sẽ tự nó tăng giá bền vững theo thời gian, bất kể có tin đồn hay không. Đầu tư đất vùng ven chỉ an toàn khi dựa trên các yếu tố này.

Lớp 4 - Chuẩn bị cho kịch bản tồi tệ nhất: Nếu "chôn vốn" 5 năm, bạn sẽ ra sao?

Đầu tư luôn đi kèm rủi ro. Trước khi xuống tiền, hãy hỏi bản thân câu hỏi lạnh lùng nhất: "Nếu thương vụ này không như ý, thị trường đóng băng và mình bị chôn vốn 3-5 năm, thậm chí lâu hơn, liệu mình có chịu đựng nổi không?".

• Tính toán dòng tiền: Nếu bạn đi vay, tiền trả lãi và gốc hàng tháng là bao nhiêu? Nó chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập của bạn? Liệu việc trả nợ có ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống của gia đình bạn không?
• Sức chịu đựng tài chính: Số tiền đầu tư này có phải là tất cả vốn liếng của bạn không? Nếu mất nó hoặc bị kẹt lại, bạn có còn quỹ dự phòng cho các trường hợp khẩn cấp khác không?

Đừng bao giờ đầu tư bằng tiền vay mượn vượt quá khả năng chi trả, và đừng bao giờ "tất tay" vào một thương vụ duy nhất dựa trên tin đồn.

Kinh nghiệm "né bẫy" sân bay phiên bản... huyện X

Anh Minh, một nhân viên văn phòng ở Hà Nội, từng suýt trở thành nạn nhân của một cơn sốt đất tương tự. Năm 2022, một tin đồn về việc xây dựng một sân bay thứ hai cho thủ đô tại một huyện ngoại thành được lan truyền mạnh mẽ. Giá đất ở khu vực được cho là "gần sân bay" tăng dựng đứng. Một người bạn trong nhóm đầu tư chung của anh Minh đã xuống 2 tỷ mua một mảnh đất nông nghiệp với lời hứa hẹn sẽ được chuyển đổi và giá sẽ tăng gấp 5, gấp 10.

Anh Minh cũng rất háo hức, nhưng bài học của những người đi trước khiến anh cẩn trọng. Thay vì vội vàng đặt cọc, anh đã dành một tuần để tự mình thực hiện "Tấm khiên 4 lớp":

1. Truy vết nguồn tin: Anh nhận thấy tin tức chỉ đến từ các môi giới và các trang tin không chính thống. Không có một văn bản nào từ Chính phủ hay UBND Thành phố được công bố.
2. Kiểm chứng pháp lý: Anh trực tiếp lên Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội để hỏi thông tin. Câu trả lời anh nhận được là: "Đây mới chỉ là một trong nhiều phương án được đề xuất nghiên cứu, chưa có bất kỳ chủ trương hay quyết định phê duyệt nào".
3. Thẩm định giá trị thực: Anh đến tận nơi xem đất. Đó là một khu vực đồng không mông quạnh, hạ tầng gần như không có gì, dân cư thưa thớt. Anh tự hỏi, nếu không có cái "bánh vẽ" sân bay, ai sẽ về đây ở với mức giá 20 triệu/m2?
4. Lên kịch bản xấu nhất: Anh tính toán, nếu ôm mảnh đất này và tin đồn không thành sự thật (khả năng rất cao), anh sẽ bị chôn một khoản tiền lớn trong nhiều năm mà không sinh lời, trong khi vẫn phải trả lãi ngân hàng.

Sau một tuần tự kiểm chứng, anh Minh quyết định rút lui. Vài tháng sau, thông tin về sân bay lắng xuống, thị trường đất ở khu vực đó ngay lập tức xì hơi, giá giảm 30-40% nhưng không ai mua. Người bạn của anh vẫn đang "gồng" khoản nợ và mảnh đất chưa biết đến bao giờ mới có thể bán được. Nhờ sự bình tĩnh và phương pháp kiểm chứng của mình, anh Minh đã giữ được an toàn cho số tiền mồ hôi nước mắt.

Đầu tư bằng cái đầu lạnh, không phải bằng đôi tai nóng

Thị trường bất động sản luôn đầy rẫy cơ hội nhưng cũng không thiếu những cạm bẫy tinh vi. Đầu tư bất động sản theo tin đồn giống như đánh bạc, nơi phần thắng gần như không bao giờ thuộc về những nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu thông tin và kinh nghiệm. Thay vì chạy theo những cơn sốt ảo, hãy tập trung vào việc đầu tư cho chính bản thân mình.

• Cơ hội tốt không bao giờ dành cho số đông ồn ào. Những thông tin quý giá thật sự thường đến rất lặng lẽ. Nếu một cơ hội đầu tư được cả làng cả xã đều biết và bàn tán, rất có thể bạn đã là người đến sau cùng của bữa tiệc.
• Kiến thức là khoản đầu tư sinh lời cao nhất và an toàn nhất. Thay vì dành thời gian nghe ngóng tin đồn, hãy dành thời gian để học cách đọc bản đồ quy hoạch, cách thẩm định giá trị bất động sản và cách quản lý tài chính cá nhân.
• Đừng để áp lực làm giàu nhanh phá hủy tương lai tài chính của bạn. Xây dựng sự giàu có là một hành trình marathon, không phải một cuộc chạy nước rút. Sự kiên nhẫn, lý trí và một cái đầu lạnh sẽ là người bạn đồng hành tốt hơn nhiều so với lòng tham và nỗi sợ hãi.

Lần tới, khi nghe một tin đồn đầu tư "thơm" đến mức khó tin, hãy hít một hơi thật sâu, lùi lại một bước và thử tự mình áp dụng "Tấm khiên 4 lớp" trước khi nghĩ đến việc rút ví. Có thể bạn sẽ bỏ lỡ một cơn sốt, nhưng chắc chắn bạn sẽ giữ được tài sản của mình an toàn và ngủ ngon hơn mỗi đêm.